Пусто и грустно. Как война изменила индустрию торговых центров в России

Сегодня в России работают более двух тысяч торговых центров, и дела у многих из них идут не очень хорошо. Российский совет торговых центров (РСТЦ) настаивает, что каждый третий торговый комплекс находится под угрозой банкротства, причем проблемы возникли еще во времена эпидемии коронавируса. По оценкам совета, в общей сложности в отрасли заняты около 4 млн человек, включая персонал арендаторов. С начала войны примерно 450 тысяч, или чуть более 11% сотрудников, задействованных в секторе, уже лишились работы. Средний торговый центр насчитывает примерно 1,5–2,5 тысячи рабочих мест, таким образом, «в простой отправилось» примерно 225 ТЦ.

«Список таких [предбанкротных] ТЦ рос начиная с марта 2020 года и продолжает пополняться до сих пор. Быстро заполнить пустующие площади не так просто», — рассказал The Insider директор РСТЦ Олег Войцеховский.

Он пояснил, что речи о реальном простое торговых центров нет. Даже банкротство ТЦ не означает, что он останавливает свою работу, — здание просто отходит в управление кредиторам, как правило крупным банкам, а их менеджмент начинает оптимизировать все операционные расходы, включая персонал. Массовых увольнений, по его словам, нет, при этом с эксплуатацией зданий могут возникать проблемы, вплоть до вопросов к безопасности.

Идеальный шторм: обвал трафика и исход брендов

Сокращать издержки торговым центрам приходится в условиях падения выручки, а также сложностей с арендаторами, многие из которых отказываются платить и покидать занятые площади. РСТЦ оценивает падение доходов торговых центров по итогам 2022 года на уровне 20%. Помимо ухода иностранных брендов, на эти цифры также повлияли очередной переход россиян к сберегательной модели поведения и кризис кинематографической отрасли. Позитивных моментов для моллов в 2022 году было два: первый — весной, когда россияне побежали скупать продукцию еще не ушедших брендов, второй — в течение всего года значительно выросли доходы фудкортов.

McDonalds, IKEA, Zara, Pull&Bear, H&M и еще десятки зарубежных брендов, которые, казалось, намертво вписали свои имена в российскую потребительскую рутину, покинули страну. До войны в России работало более 360 иностранных ретейлеров, к концу 2022 года из них осталось только 152 бренда, причем большинство представляют «недружественные» страны — США, Италию, Германию и Францию. Потеря почти 60% иностранных брендов вкупе с неопределенностью в экономике, падением доходов населения и очередной волной «затягивания поясов» сильно ударили по розничной торговле. По итогам 2022 года отрасль просела на 6,7%, в первом квартале 2023 года — на 7,3%.

Исход иностранных брендов должен был сильно отразиться на трафике: до 60% аудитории приходили в ТЦ ради них, при этом на них же приходилось до 25% арендуемых в моллах площадей, что значительно ударило по доходам. Владельцы крупных торговых центров даже просили помощи от государства — правда, власти призыв проигнорировали. Более того, невзирая на формальный исход, многие компании не стремились освобождать занимаемые площади. Они всячески эксплуатировали некачественно составленные договоры, позволявшие не платить арендодателю в случае форс-мажора, при этом сами павильоны компании освобождать не торопились, лишая таким образом ТЦ выручки.

«Некоторые договоры аренды с закрывшимися ретейлерами действуют до сих пор. Кто-то из них платит аренду, а кто-то, пользуясь пробелами в договорных условиях, совсем не платит, но площади не освобождает», — рассказывает Войцеховский.

Уход брендов и закрытие торговых точек привели к росту пустующих площадей. В общей сложности по итогам 2022 года их доля по России достигла 11%. С начала 2023 года число вакантных площадей в регионах начало незначительно снижаться, однако в Москве, наоборот, тенденция к сокращению продолжилась и по итогам первого квартала 2023 года достигла максимума за последние десять лет, перевалив за 14%.

При этом проблемы имеются даже с теми арендаторами, которые сохранили свои точки в ТЦ. Теперь они требуют от арендодателя скидок, так как падение общего трафика внутри моллов резко ударило по их доходам, что ставит под вопрос их возможность дальнейшей оплаты аренды. Некоторые торговые точки требуют скидок вплоть до 70% или предлагают полностью перейти на процент от выручки.

Падение реальных доходов россиян негативно сказывается на трафике торговых центров: люди просто перестали посещать их и тратить там деньги. Еще одна причина просадки трафика — практически убитая отрасль кино, ведь значительная часть российских кинотеатров находилась в крупных моллах. Отсутствие репертуара для показов привело к закрытию около 41% всех кинозалов в России, что в том числе негативно сказалось и на доходах самих ТЦ.

По итогам 2022 года крупнейшие моллы Москвы и Подмосковья (площадь более 80 тысяч квадратных метров) в сравнении с 2021 годом потеряли 25% аудитории, а если сравнивать с показателями до пандемии — и вовсе 39%. Просто большие торговые центры (40–80 тысяч квадратов) потеряли 7% в сравнении с 2021 годом и 24% в сравнении с 2019-м. Средние объекты (20–40 тысяч квадратов) в сравнении с 2021 годом остались примерно на прошлогоднем уровне и просели на 26% в сравнении с 2019 годом. Единственный формат, который продемонстрировал небольшой прирост, — это малоформатные моллы площадью до 20 тысяч квадратов: их аудитория в 2022 году выросла на 1%, но все еще на 8% ниже, чем до пандемии.

Общее количество посетителей ТЦ в России в прошлом году, согласно подсчетам Focus BI, упало на 8%, однако начало 2023 года вселяет осторожный оптимизм. В апреле аудитория торговых центров начала восстанавливаться. Рост пока незначительный, и говорить о нем как об устойчивом тренде эксперты не берутся. «Среднедневная аудитория торговых центров последние несколько недель демонстрирует незначительный рост, эффект усиливает низкая база прошлого года, когда посещаемость заметно снизилась»,— говорит руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев.

Новая надежда: ТЦ верят в расцвет российских и приход «дружественных» брендов

Подсластить военную пилюлю должно импортозамещение: в случае с торговыми центрами речь идет как о российских, так и о новых зарубежных компаниях, которые ранее были представлены на российском рынке слабо или не были представлены вовсе. Директор консалтинговой компании CORE.XP Надежда Цветкова в разговоре с The Insider отмечает, что уход таких крупных брендов, как Zara и H&M, открыл возможность отечественным маркам занять освободившуюся нишу и расширить не только площади, но и ассортимент.

«Наиболее активно развивающиеся бренды, которые занимают площадки ушедших международных ретейлеров, — Gloria Jeans, Melon Fashion Group, Lime, „Снежная королева“ и другие. Помимо этого, свое присутствие на российском рынке наращивают оставшиеся международные бренды — Terranova, Calliope, New Yorker, Koton», — рассказала Цветкова.

Более того, российский масс-маркет стал более востребован в контексте покупки одежды для детей и подростков, а некоторые отечественные марки настолько выросли, что вышли за пределы страны. Например, магазины 12Storeez и «Л'этуаль» появились в Дубае. Мнение Цветковой подтверждают и в Focus BI: российским брендам в условиях пониженной конкуренции удалось перетянуть часть аудитории в свою пользу.

Заменить ушедшие бренды намерены как компании из «дружественных» стран — Индии, Китая (Li-Ning, Anta Sports), Турции (Ipekyol, Twist, NetWork, Club, Madame Coco и др.), Армении (Alex YVN) и Беларуси (Swed House), так и из «недружественных», например, французский JACADI и польский PitBull West Coast. Для ускоренного выхода на российский рынок зарубежные компании зачастую инвестируют в местных игроков, заключая соглашения о партнерстве.

Большие площади, которые ранее занимали самые крупные торговые точки ушедших зарубежных брендов, постепенно заполняются. Так, на месте двухэтажного флагманского магазина H&M на Тверской улице в Москве появилась точка Gloria Jeans. Зачастую импортозаместители разделяют освободившиеся крупные павильоны на несколько небольших. Это дает возможность ТЦ разместить сразу несколько брендов и получить больше доходов от аренды.

Однако говорить о позитивных тенденциях для ТЦ пока рано, отмечает Цветкова из CORE.XP. Невзирая на то что, по их подсчетам, выручка ТЦ в 2022 году просела несущественно, говорить о том, что с приходом новых компаний худшее уже позади, несколько преждевременно. В отношении выручки ТЦ у РСТЦ более жесткие данные — просадка на 20%, однако там тоже пока не говорят о радикальном развороте тренда.

«Пока еще рано судить, смогут ли эти бренды полностью заместить ушедшие в части качества и количества привлекаемого трафика, а также уровня товарооборотов. Об этом можно будет говорить к концу 2023 года, когда бренды отработают несколько сезонов», — отметила эксперт.

Невзирая на расхождение оценок по выручке, они в любом случае оказались на порядок лучше, чем эксперты прогнозировали еще год назад. Аналитики ожидали снижения арендных поступлений ТЦ на 20–30%, а оценки обвала общих доходов колебались в диапазоне от 30 до 70% по итогам 2022 года. Ожидались сложности со своевременной заменой покинувших страну марок на ретейлеров из России или других стран. Многие отмечали, что у новых международных брендов нет возможности выйти на рынок из-за проблем с логистикой и непонятной обстановки в стране, которая мешает построить четкий бизнес-план на ближайшие годы.

Многие участники рынка считали более реалистичным вариантом развитие отечественных ретейлеров, но, согласно прогнозам, на увеличение объемов производства российским брендам потребуется два-три года. Часто встречалось мнение, что для выживания торговым центрам придется кардинально меняться — трансформироваться в дискаунтеры, мебельные, развлекательные и другие специализированные форматы.

Отойди или подвинься: онлайн-торговля, мини-ТЦ и другие тренды военного времени

В условиях исхода зарубежных брендов в выигрыше внезапно оказались интернет-площадки, которые смогли организовать продажу продукции магазинов, решивших закрыть свой бизнес в России. Так, на Wildberries появилась одежда марок группы Inditex (Zara, Pull & Bear, Massimo Dutti и другие), а на «Яндекс.Маркете» — товары IKEA. Перехват дефицитной иностранной продукции подстегнул посещаемость и выручку сайтов, но и без них площадки демонстрировали рост. Оборот Wildberries за 2022 год вырос почти в два раза — на 98%, до 1,67 трлн рублей. Наиболее востребованными товарами были одежда и обувь, а также продукты, товары для новорожденных, хозяйственные средства. Примерно аналогичными показателями хвастались Ozon и «Яндекс.Маркет».

Еще один тренд, который война закрепила, — сокращение площадей торговых центров и отказ от гигантских моллов. Это, в частности, хорошо видно по статистике открытых в стране комплексов по итогам 2022 года: она стала минимальной за последние пять лет. Девелоперы планировали ввести 195 тысяч квадратных метров, а в итоге построили только 128 тысяч. На Москву пришлось 58 тысяч квадратов, при этом все новые столичные центры оказались небольшими «районниками». Для сравнения, площадь крупнейших московских ТЦ «Авиапарк» и «Европолис» составляет 230 тысяч и 171,5 тысячи квадратных метров соответственно.

Уменьшение площади ТЦ связано не только с уходом брендов: Цветкова отмечает, что бум строительства гигантских проектов давно прекратился. В Москве таких торговых центров уже достаточно, а изменение покупательских предпочтений только подстегнуло развитие тренда — во время продолжительного карантина большинство россиян привыкли совершать покупки рядом с домом и перестали специально выезжать ради этого в крупные моллы. В регионах строительство районных торговых центров не приобрело равный столичному масштаб, однако площадь таких объектов сократилась и там.

Снижение объема ввода торговых площадей также напрямую связано с кризисными ситуациями, происходящими в России и мире в последние несколько лет. «Как правило, на реализацию торгового центра уходит не менее двух-трех лет. Зачастую бывает так, что в кризисной ситуации проще заморозить объект, нежели достраивать его, инвестируя деньги и рискуя не заполнить объект либо заполнить по крайне низкой ставке», — рассказала Цветкова.

На решение девелоперов строить более компактные объекты повлияло и ожесточение борьбы торговых центров с онлайн-ретейлом. Серьезная конкуренция начала развиваться еще во время пандемии, когда центры были вынуждены практически закрыться на долгое время. С другой стороны — противостояние торговых центров и стрит-ретейла. Если после ухода иностранных брендов ТЦ потеряли значительную часть трафика, то мимо расположенных на первых этажах зданий магазинов проходит все так же много людей. По итогам 2022 года этот вид торговых помещений продемонстрировал рост: специализирующаяся на стрит-ретейле компания R4S Group за год заключила на 53% больше сделок, чем в 2021 году. При этом фэшн-сегмент стал одним из самых популярных, хотя до прошлого года его представители не проявляли активного интереса к стрит-ретейлу.

Отскок от дна: чего ждать торговым центрам к концу 2023 года

Несмотря на перетягивание клиентов другими форматами торговли и рост вакантных площадей в ТЦ в начале 2023-го, посещаемость моллов постепенно начала восстанавливаться. Москвичи возвращаются в торговые центры медленнее, чем жители остальных городов: по данным Focus BI, в первом квартале текущего года в столичных комплексах трафик оказался на 6% ниже, чем в январе–марте 2022-го, в то время как в регионах отставание от прошлогодних показателей составило только 3%. Эксперты отмечают, что отрицательные показатели связаны с эффектом высокой базы прошлого года, когда люди бежали скупать последнее от иностранных компаний, однако по сравнению с предыдущим кварталом уже наблюдается незначительный рост.

Различие в динамике Москвы и регионов объясняется прежде всего величиной столичного рынка, а также скудностью выбора мест для досуга в регионах, в то время как в Москве он гораздо шире. Кроме того, именно в Москве посещаемость ТЦ в большей степени зависела от международных брендов, тогда как в регионах их магазины занимали меньше площадей. По той же причине «районники» в целом оказались устойчивее к исчезновению иностранных арендаторов. В первом квартале 2023 года Mall Index в небольших объектах оказался на 6% выше показателя аналогичного периода 2022 года, а вот для крупных форматов показатель снизился на 25%.

Несмотря на это, Васильев считает, что ставить крест на больших торговых центрах рано. По его словам, такие объекты в перспективе однозначно имеют большую целевую аудиторию. Судьба крупных и гигантских проектов зависит от того, насколько удачными окажется замещение ушедших игроков магазинами российских сетей и компаний «дружественных» стран. В РСТЦ заявили, что большие моллы продолжают оставаться востребованными в связи с возможностями, которые дают арендаторам.

«Девелопмент рынка торговых центров практически завершен, и на сегодня имеет смысл либо строить районные ТЦ в местах новой компактной застройки, либо ТЦ побольше на замену старым объектам, которые физически и морально не соответствуют требованиям арендаторов и посетителей», — добавил Войцеховский. По его словам, нуждающихся в замене торговых центров не так уж мало, а значительную долю старых ТЦ затрагивает реконцепция. По мнению Цветковой, в будущем такие объекты ждут снос и редевелопмент под жилье.

В Focus BI рассчитывают, что российский рынок торговых центров частично восстановится к 2024 году при условии сохранения существующих на сегодняшний день тенденций (а учитывая серьезные проблемы с бюджетом, никаких гарантий этого нет). В CORE.XP считают, что уже в 2023 году риски банкротства среди ТЦ начнут постепенно снижаться, когда большинство контрактов аренды с ушедшими ретейлерами будет расторгнуто, а их помещения смогут занять новые бренды. Но на заполнение возникшей пустоты потребуется время: ТЦ рискуют столкнуться с простоем даже большего числа площадей, чем в 2022-м. Из-за этого по итогам текущего года падение выручки может оказаться более значительным, чем в прошлом. Кроме того, аналитики ждут снижения ставок аренды в пределах 10–15%. При этом для ретейлеров, бренды которых прошли через реструктуризацию, арендные платежи могут быть увеличены — таким образом ТЦ удастся сократить риск недополучения прибыли после смены названия известной посетителям марки.

Перспективы 2023 года все еще неоднозначны, многие арендаторы продолжают отказываться от сотрудничества, и оценить реальный ущерб для отрасли можно будет лишь к концу года. Но уже видно, что война замедлила ввод новых торговых площадей и реализацию амбициозных проектов, которые теперь ждет редевелопмент или забвение.