Никого не будет в доме. Война привела к кризису на российском рынке недвижимости

Весь прошлый год отечественный рынок недвижимости бил рекорды. Профильный вице-премьер Марат Хуснуллин в конце декабря хвастался, что объемы введенного жилья в 2022 году превысили 100 млн квадратных метров. Этими же цифрами бравировал и Владимир Путин, не скрывая радости.

Проблема в том, что кроме рекордных объемов хвастаться российским властям в общем-то больше нечем. 2022 год стал эхом суперуспешных для рынка недвижимости 2020 и 2021 годов, которые, во многом благодаря низким ипотечным ставкам и программам льготной государственной ипотеки, били рекорды продаж как в денежном, так и в абсолютном значении. Это хорошо видно по количеству договоров долевого участия (ДДУ). В разгар коронакризиса рынок получил ускорение от государства льготной ипотекой, и если в 2020 году отрасль только разгонялась, заключив 763,8 тысяч договоров, то уже через год эта цифра выросла на 17% и достигла 898,6 тысяч ДДУ. Параллельно с ажиотажем на рынке новостроек наблюдался и рост спроса на вторичное жилье. В 2021 году власти зафиксировали 4,2 млн договоров купли-продажи, что на 14,5% или 500 тысяч больше, чем в 2020 году.

Война, эмиграция и мобилизация довели российский рынок жилья до депрессии. Полную статистику за 2022 год Росреестр пока не опубликовал, однако динамика первых трех кварталов позволяет сказать, что рынок значительно стагнировал. По итогам сентября Росреестр зафиксировал только 533,7 тысячи новых ДДУ, на 16% меньше, чем годом ранее.

Вторичный рынок жилья колбасило весь год. После начала войны в марте спрос на вторичку в Москве вырос сразу на 36% в сравнении с февралем, однако уже в апреле обвалился обратно на 38%. В мае власти реанимировали льготную ипотеку, что переключило внимание покупателей на новостройки, однако мобилизация снова разогнала спрос на готовое жилье и обвалила интерес к новостройкам: рост на 11% против обвала на 39% в сентябре. В итоге после мобилизации спрос на рынке остается по-прежнему в пользу вторички. Причина — избыток предложения, готовность россиян к дисконтам и желание продать жилье поскорее.

Бесполезные рекорды: жилья слишком много

Море «черных лебедей» привело к избытку предложения на рынке. Застройщики явно не закладывали в свои прогнозы войну, поэтому логично и планомерно увеличивали количество сдаваемых объектов из года в год. Яркий пример — традиционно самый горячий рынок недвижимости России, Москва и область, где в 2020-м девелоперы сдали только 178 жилых комплекса, в 2021-м число выросло до 470, а в 2022-м — уже до 517.

В итоге квартир на рынке оказалось много, а спрос обвалился на фоне войны, нестабильности и неопределенности в доходах: объем доступного для покупки жилья в Московском регионе вырос примерно на 37-50%. На конец года россияне могли выбирать из около 113 тысяч квартир в новостройках, для сравнения в январе 2022 года их было только 75 тысяч. По данным ЦИАН, число сделок в Москве и области за 2022 год рекордно упало — почти на 21%: с 339,8 до 269 тысяч.

Откровенный избыток предложения привел к резкому замедлению роста цен: по итогам года жилье подорожало лишь на 6,5%, до 260 тысяч за квадратный метр, а в реальном выражении (с учетом инфляции в 11,9%) впервые за долгое время и вовсе подешевело. Для сравнения: за 2021 год цены на жилье в столичном регионе выросли на 28%. Война заставила девелоперов идти на небывалые меры — к концу года около 28% всех лотов от столичных застройщиков продавались со скидкой, в 2021 году таковых было только 6%.

При этом девелоперы и эксперты признают, что рынок жилья во многом держится за счет программы льготной ипотеки и на льготных предложениях от застройщиков, которые оформляли кредиты с низкой ставкой или с минимальным первоначальным взносом. Пойти на подобные шаги их вынудил как раз-таки обвал спроса. Однако суперльготные условия слишком быстро привлекли внимание Центрального банка, который ужесточил требования к финансовым организациям и сделал подобные инструменты невыгодными, ужесточив регулирование.

Избыток предложения зафиксировали и на вторичном рынке — с марта предложение выросло примерно на те же 50%, а средний срок продажи квартиры увеличился с 99 до 128 дней. В некоторые месяцы предложение росло на 8%, по данным федеральной компании «Этажи», — это рекорд. На конец 2022 года ЦИАН оценивал совокупное предложение вторичных квартир на российском рынке в 330 тысяч.

Излишки на рынке вторичной недвижимости отразились на ценах сильнее, чем в случае новостроек. В течение года фиксировался рекордный рост предложений с пометкой «срочно», например в ноябре в таком режиме продавалась каждая 25-я квартира. Средний дисконт составлял 5-8%, а в некоторых случаях доходил даже до 30%. В лидерах «срочных продаж» оказались Москва и область, Краснодар, а также квартиры в Махачкале, Ставрополе и Ростове-на-Дону. Правда, по итогам года цены на вторичном рынке Москвы почти не изменились, поднявшись всего на 0,5%. На конец года квадрат «вторички» в Москве стоил 306 тысяч рублей, первички — 320 тысяч (рост за год на 5%).

По итогам 2022 года средняя стоимость общероссийского вторичного квадрата, по версии «Сбера», составляла примерно 99 тысяч рублей, по данным ЦИАН (учитывал 18 крупнейших региональных рынков) —124 тысячи, «Этажи» оценивали этот показатель в 93 тысячи. Однако все отмечают, что после роста в январе 2022 года цены начали стагнировать и пошли на спад.

Как-нибудь без меня: продают по доверенности и покупают за рубежом

Война помогла российскому рынку недвижимости еще с одним достижением — число проданных квартир по доверенности на вторичном рынке достигло абсолютного рекорда. Доля подобных сделок колеблется в зависимости от агентства, которое проводило подсчеты. Например, инвесткомпания «Флип» утверждает, что доля продаж по доверенности достигла астрономических 50%. В «НДВ Супермаркет Недвижимости» называют долю в 20%, а в «МИЭЛЬ» — 35%. Однако в одной оценке компании едины — такого числа сделок по доверенности не было никогда в истории России, а пик пришелся на период мобилизации.

Управляющий директор «Миэль» Ирина Пешич отмечает, что количество сделок по доверенности могло быть еще выше — значительная часть уехавших россиян перед эмиграцией оформляли дарственные на ближайших родственников, которые в дальнейшем уже занимались продажей недвижимости. Стоит отметить, что продажа по доверенности зачастую воспринимается покупателем в штыки — россияне боятся, что таким образом сталкиваются с мошенниками, и требуют скидок.

Параллельно с продажами из-за рубежа граждане установили рекорд по покупкам зарубежной недвижимости. Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ), Турция, Грузия, Сербия, Таиланд, Армения, Черногория, Азербайджан и Казахстан и даже европейские Греция, Испания и Португалия — лишь неполный список стран, где россияне покупали жилье в 2022 году.

Российские компании жаловались на обвал спроса на рынке элитного жилья. По оценкам Intermark Real Estate, количество реализованных проектов по итогам 2022 года упало на 48% и составило 620–640 лотов. В денежном выражении рынок ужался на 32,4%, до 42,8 млрд рублей. Значительная часть этих денег ушла на арабский рынок, ведь именно ОАЭ стали главным направлением для покупки недвижимости среди россиян и особенно состоятельных.

Агентство Betterhomes оценивает импакт россиян в рынок недвижимости ОАЭ в рекордные $56,6 млрд, а совокупное количество сделок побило исторический рекорд 2009 года — 86 тысяч против 80 тысяч 14 лет назад. В денежном выражении в сравнении с 2021 годом сделки выросли на 80%, что позволило россиянам стать главными иностранными покупателями местной недвижимости.

Далеко не все страны публикуют информацию о покупке недвижимости иностранцами, однако есть масса оснований полагать, что второе место по объемам продаж жилья россиянами заняла Турция. Республика оказалась одной из немногих стран с весьма лояльными условиями легализации для российских эмигрантов, а в случае покупки или долгосрочной аренды жилья иностранные граждане могут подать документы и получить вид на жительство.

Согласно официальным данным института статистики Турецкой республики, за 2022 год россияне приобрели в общей сложности 16,2 тысячи объектов недвижимости, что почти в три раза больше, чем за весь 2021 год, когда было продано 5,2 тысячи. Как и в ОАЭ, столь резкий скачок позволил гражданам России возглавить местный рейтинг иностранных покупателей недвижимости.

На третьем месте у россиян судя по всему оказалась Грузия. Согласно данным местного Минюста, в 2022 году 12,3 тысячи российских граждан приобрели 15,1 тысячи объектов недвижимости, из них 13,2 тысячи — это дома и квартиры. Для сравнения, год назад только 3739 россиян приобрели 4332 объекта недвижимости с стране, а в 2020 году и того меньше — 2366 граждан и 2701 объект. Рост за год составил 71,5%.

Другие страны подробной статистики пока не опубликовали, однако агентства недвижимости фиксируют резкий рост спроса на рынках Армении, Казахстана, Азербайджана, относительно доступных для россиян Сербии и Черногории, а также на рынках Таиланда, Кипра, Греции, Испании и Португалии. Всех объединяет кратный рост спроса, а также значительный рост цен на местных рынках, вызванный притоком россиян. В зависимости от объемов спроса цена недвижимости на заявленных рынках в среднем за год выросла в диапазоне от 10 до 30%. Например, в Таиланде за год россияне приобрели всего лишь 263 объекта недвижимости, однако повышенный интерес россиян все равно подстегнул цены.

Ипотечный пузырь: без льготных кредитов отрасль ждет кризис

Лишившись живых денег от состоятельных россиян, надеяться рынку осталось только на ипотеку, из-за чего концовку 2022 года риэлторы и девелоперы провели нервно. Власти тянули с решением, продлевать ли программу льготной ипотеки, почти до самых праздников. В итоге строительное лобби победило: программы «льготная ипотека» и «семейная ипотека» со ставками в 8 и 6% годовых соответственно продлили до 1 июня 2024 года.

Стоит признать, что нервничали не только участники рынка, но и простые россияне. На опасениях о прекращении льготных программ банки умудрились установить новый месячный ипотечный рекорд и выдали кредитов на 701,3 млрд рублей — в два раза больше, чем за ноябрь 2022 года. Количество самих кредитных соглашений в декабре составило 177,9 тысячи, что на 37,14% больше, чем в ноябре. Еще один рекорд был установлен по доле сделок, которые приходятся на ипотечные деньги, в декабре этот показатель вырос до астрономических 84%.

Доля льготной ипотеки в общем объеме выданных кредитов на первичном рынке достигла по итогам ноября 81%. Таким образом гигантская отрасль становится в зависимость от единственного инструмента, что создает риски, о которых заговорили уже даже в Госдуме.

Депутат Николай Арефьев убежден, что исход иностранных компаний, вкупе с падением доходов населения и ростом закредитованности россиян, — это неоспоримая база для грядущего ипотечного пузыря. Он считает, что кризис накроет сразу всех: и россиян, и банки, и строительную отрасль, а решить проблему без государственных субсидий не выйдет:

«Ипотечные платежи сейчас очень большие. Они и раньше-то были высокими. Не знаю последних цифр, но то, что пузырь нарастал и кризис неплатежей должен был наступить, — очевидно. Пузырь начинает лопаться и выходить из этой проблемы будет непросто. Без государственных инвестиций мы ее не решим».

На проблемы с платежеспособностью россиян намекает и гендиректор Национального рейтингового агентства (НРА) Алина Розенцвет. Она согласна, что разгон строительной отрасли с помощью льготных кредитных программ, вкупе с падением реальных доходов россиян и высокой инфляцией создают реальные риски раздувания пузыря на рынке. Вместе с тем она признает, что говорить о реализации жесткого сценария пока все же рановато — банки проводят весьма доскональную проверку потенциальных заемщиков, а Центробанк фактически уничтожил кредиты с нулевым или минимальным первоначальным взносом.

Директор группы рейтингов финансовых институтов кредитно-рейтингового агентства АКРА Ирина Носова полагает, что есть серьезные доводы в пользу постепенного нарастания рисков. Связаны они прежде всего с высоким уровнем закредитованности граждан, нестабильностью экономической ситуации и главное — неопределенностью перспектив в ближайшем будущем.

Представители агентств по недвижимости настроены более оптимистично. По их мнению, говорить о пузыре преждевременно, ключевой аргумент — низкая доля просроченных платежей по ипотеке. Согласно данным ЦБ, таких всего 0,5% от всех кредитов. Однако отсутствие просрочек сейчас не означает, что их не будет в будущем. Ставки подняли, а доходы падают, ожидать, что в подобных условиях платежная дисциплина россиян будет расти, весьма сомнительно.

«Хотя общий уровень долговой нагрузки по итогам года существенно не вырос, россияне все чаще начинают обращаться в банки за новыми кредитами, чтобы погасить старые, растет доля людей, которые берут второй-третий кредит, растет число обращений о признании физических лиц банкротами», — говорит Руслан Сухий из «Рентаведа».

Что будет с ценами и рынком?

При этом снижение благосостояния россиян и падение спроса вряд ли глобально отразится на ценах на новостройки. Скорее всего, компании предпочтут устраивать сезонные распродажи и постепенно сокращать объем предложения, чтобы не допускать избытка квартир на рынке. Однако и здесь есть высокий риск потери покупателя, который может уйти на рынок «вторички» или вовсе отказаться от покупки жилья. Застройщики же, скорее всего, будут придумывать новые маркетинговые акции, как, например, идея одного из крупнейших застройщиков — группа компаний «ПИК» вместе с «Тинькофф банком» запустила кешбэк с ипотеки. Таким образом граждане могут компенсировать себе часть первичного взноса.

«Если цены останутся такими, как сейчас, то без роста реальных доходов населения при отмене программ субсидирования ипотеки спрос частично уйдет в сегмент вторичного жилья, при равнозначных ставках по ипотеке финансово выгоднее будет покупка «вторички», что создает риски для сегмента новостроек», — отмечает эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина.

«Вторичка» во многом уже выгоднее новостроек. Объем предложения за 2022 год вырос значительно, а цены — демократичнее, чем в новостройках, плюс всегда есть возможность сторговаться. Именно поэтому многие риелторы склоняются к тому, что в 2023 году все же можно ожидать небольшого снижения цен на новостройки, однако в размере дисконта эксперты расходятся: ожидают от 2 до 12% по итогам года. Большинство экспертов признают, что резкий рост числа вторичного жилья на рынке — это прямая угроза строительной отрасли, и как решить эту проблему, кажется, не понимает никто.

Российский рынок недвижимости в 2023 году окажется в заложниках войны с Украиной — любая новая волна мобилизации или какое-то потрясение лишь сильнее ударит по объемам продаж и ценам на жилье. Высокий уровень зависимости отрасли от кредитных и государственных денег создает риски неустойчивости для строительных компаний, чья рентабельность сильно зависит от количества продаж.

Совокупность факторов может перевести рынок из состояния депрессии в самый настоящий экзистенциальный кризис, который потянет за собой и другие отрасли, в первую очередь банки. Правда, вероятность такого события эксперты оценивают пока как низкую, но и полномасштабное вторжение в соседнюю страну год назад многие оценивали с большим скепсисом.